Le dossier de diagnostics techniques : de quoi s’agit-il ?

L’Ordonnance du 8 juin 2005 et la Loi du 16 juillet 2006 ont institué l’obligation pour les propriétaires d’immeubles de fournir, préalablement à la vente ou à la location de leur immeuble, un dossier de diagnostics techniques. Ce dossier, décrit à l'article L 271-4 du Code de la construction et de l'habitation, porte sur 7 points au plus :

1. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP).

2. L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante.

3. L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment.

4. L’état de l’installation intérieure de gaz.

5. L’état des risques naturels et technologiques.

6. Le diagnostic de performance énergétique (DPE).

7. L’état de l’installation intérieure d’électricité (applicable printemps 2008).

Objectif de cette nouvelle réglementation : protéger les acquéreurs et locataires des risques liés à la santé, la sécurité et aux aspects économiques des bâtiments qui font l’objet de transactions. Chacun des documents exigés fait l’objet d’une définition précise, soit dans le Code de la santé publique, soit dans le Code de la construction et de l’habitation, soit dans le Code de l'environnement.

Qui sera à même de réaliser les diagnostics?

Au titre de l'article R 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le vendeur aura obligation de faire appel :

- soit à une personne physique dont les compétences ont été certifiées par un organisme accrédité,

- soit à une personne morale employant des personnes physiques disposant de compétences certifiées dans les mêmes conditions.

La certification est délivrée par un organisme certificateur sur vérification des connaissances de la personne dans le domaine de la construction et de son aptitude à rédiger les différents documents constituant le dossier de diagnostics techniques. La compétence des candidats à la certification est évaluée au travers de deux natures d’épreuves (théorique et pratique en situation réelle de diagnostic).

Le maintien du certificat de compétence d’un opérateur fera l’objet d’un suivi de la part de l’organisme certificateur. L’opérateur doit également respecter des liens d’indépendance avec le propriétaire et une obligation d’assurance destinée à couvrir les conséquences de sa responsabilité.

En quoi consistera l’intervention du diagnostiqueur ?

Plomb : e diagnostic est réalisé via l’utilisation d’un appareil à fluorescence X permettant au diagnostiqueur de déterminer la concentration en plomb des peintures et revêtements des immeubles d'habitation. À noter : ce diagnostic ne concerne pas la présence de plomb dans les canalisations.

Amiante la présence ou l’absence d’amiante est évaluée par le biais d’un examen visuel de l’ensemble du bien, examen pouvant le cas échéant être complété par le prélèvement d’échantillons soumis à analyse en laboratoire.

Termites : ce diagnostic est mis en œuvre dans le cas où la zone géographique concernée a fait l’objet d’un arrêt préfectoral la déclarant infestée. Il consiste en une observation visuelle des traces connues manifestant la présence de termites, ainsi que sur des sondages dans les composants en bois.

Installation gaz : l’état de l’installation intérieure de gaz des logements est examiné par le diagnostiqueur au travers de ses différents composants (chaudière, canalisations, ventilation, organes de coupure, etc.)

Risques naturels et technologiques : pour réaliser cette opération, le diagnostiqueur consulte en mairie les documents permettant ’identifier le bien comme étant situé – ou non – dans une zone concernée par l’un ou plusieurs des risques concernés puis reporte ces informations sur une fiche réglementaire jointe au dossier de diagnostics techniques.

Diagnostic de performance énergétique : après avoir observé les locaux et consulté les consommations réelles d’énergie, le diagnostiqueur se livre à des calculs permettant de classer le bien selon une échelle (de A à G) indiquant son niveau de consommation réelle et d’émission de gaz à effet de serre. En complément, il porte des indications sur les consommations annuelles par type d’énergie et propose des améliorations de la performance énergétique.

Installation intérieure d’électricité : ce diagnostic se fonde sur un examen de l’installation électrique ainsi que sur des mesures, avec pour objectif d’assurer la sécurité des occupants. Les méthodes relatives à ce diagnostic sont en cours d’élaboration.

Quels sont les délais de mise en œuvre du dispositif ?

Le nouveau dispositif aura un impact sur près de 600 000 ventes annuelles de logements en France. Il est entré en vigueur le 1er novembre 2007. À compter de cette date, seules les personnes titulaires d’une certification délivrée par un organisme indépendant accrédité par le COFRAC sont autorisées à réaliser les diagnostics concernés.

Les organismes certificateurs pourront délivrer des certificats préalablement à cette date.

Les documents relatifs aux prestations déjà pratiquées par les opérateurs (plomb, amiante, termites) ne seront pas modifiés par le nouveau dispositif. En revanche, le contenu des interventions portant sur les installations de gaz et le diagnostic de performance énergétique font l’objet de derniers arbitrages avant parution des arrêtés d’application.

Pour l’établissement du document relatif à l’installation intérieure d’électricité, les textes d’application sont attendus pour 2008.

Quelles sont les conditions d’application du dispositif en fonction des situations rencontrées pour les immeubles ?

L'ensemble des obligations s'appliquent non seulement à la vente d'immeubles, mais également aux transactions locatives pour :

- l'état des risques naturels et technologiques,

- le diagnostic de performance énergétique (DPE),

- le constat de risques d'exposition au plomb (à partir du 11 août 2008).

Seuls les bâtiments d’habitation sont concernés par les diagnostics plomb, gaz et électricité. De plus, les documents plomb, termites, gaz et électricité ne portent que sur les parties privatives de l’immeuble.

Par rapport à leur date de construction, Les obligations portent sur les immeubles suivants :

- construits avant 1997 pour le document amiante ;

- construits avant le 1er janvier 1949 pour le document plomb ;

- équipés d’une installation de gaz de plus de 15 ans pour le document gaz.