Auteur / Autrice
Pierre Weyl
Directeur du Pôle National Immobilier, SOCOTEC Immobilier durable
Diagnostic structurel obligatoire : une nouvelle obligation pour prévenir les risques d’effondrement en milieu urbain
mar 26/08/2025 - 10:40
Face aux récents effondrements d’immeubles en centre-ville, la loi du 9 avril 2024 instaure un diagnostic structurel obligatoire dans certaines zones à risque. Imposé aux immeubles d’habitation collectifs de plus de 15 ans, ce diagnostic vise à prévenir les instabilités structurelles et renforcer la sécurité des habitants.
SOCOTEC mobilise ses experts pour accompagner les acteurs du bâtiment dans cette nouvelle exigence réglementaire.
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Je veux être contacté par un expertUn contexte d’urgence : prévenir les effondrements de bâtiments en ville
Ces dernières années, plusieurs effondrements d’immeubles en centre-ville ont dramatiquement rappelé les enjeux de sécurité liés à l’état structurel du parc immobilier résidentiel en France, particulièrement dans les centres-villes anciens. Marseille, Lille, ou encore Bordeaux ont été le théâtre d’accidents tragiques, pointant du doigt la vétusté de certains immeubles et l’insuffisance des contrôles structurels systématiques.
Or, selon une estimation, le parc français de logements compte environ 1,5 million de bâtiments d’habitations collectifs, dont 60% ont plus de 50 ans.Dans ce contexte, la loi du 9 avril 2024 marque un tournant en instaurant un diagnostic structurel obligatoire pour les immeubles collectifs d’habitation de plus de 15 ans, situés dans des secteurs identifiés à risque par les communes. Cette nouvelle disposition vise à renforcer la connaissance de l’état des bâtiments anciens, à anticiper les signes de fragilité structurelle et à éviter les drames humains.
Des zones sensibles définies par les communes
Les communes doivent définir les secteurs concernés par l’obligation de diagnostic structurel en fonction des critères définis par la loi :
- les zones comportant une proportion important d’habitat dégradé
- les zones présentant une concentration importante d’habitat ancien pouvant présentant des fragilités du fait de l’époque de construction, des caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction et de l’état des sols.
Une fois les zones délimitées et définies par délibération du conseil municipal, la commune informe les propriétaires et syndicats de copropriétaires par lettre recommandée ou à défaut par affichage en mairie ou sur la façade du bâtiment. L’arrêté est également annexé au document d’urbanisme.
Dès la notification, les propriétaires ou selon les cas les syndicats de copropriétés disposent d’un délai de 18 mois pour faire réaliser le diagnostic et transmettre le rapport à la commune.
Quelle sont les modalités de réalisation du diagnostic obligatoire de l'immeuble ?
Le décret n° 2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs vient préciser les modalités de réalisation du diagnostic structurel obligatoire.
Il s’adresse donc aux immeubles collectifs d’habitation de plus de 15 ans situés dans les zones à risque définies par les communes et doit être renouvelé tous les 10 ans. Le diagnostic structurel vise à statuer sur la stabilité générale du bâtiment et à recommander, le cas échéant, des investigations complémentaires ou des mesures conservatoires.
Le diagnostic s’appuie sur une analyse d’un corpus de documents concernant le bâtiment, mis à disposition par le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires, à savoir :
1- Les documents relatifs aux travaux déjà réalisés sur l’immeuble, détaillant ses caractéristiques techniques
Historique, plans, Dossier des Ouvrages Exécutés (DOE), Procès-Verbaux des Assemblées générales
2 - Les diagnostics ou études techniques déjà réalisés antérieurement sur l’immeuble
3 - Les éventuels arrêtés de péril ou de mise en sécurité au cours des dix dernières années
4 - Le projet de plan pluriannuel de travaux, réalisé dans le cadre des obligations de la loi Climat et Résilience
(dans le cas des copropriétés)
Le diagnostic s'appuie également sur une inspection visuelle approfondie des parties communes et privatives accessibles et visibles de l’immeuble. Un modèle de rapport standardisé est prévu d’être défini par arrêté pour homogénéiser les pratiques.
Compétences et les prérequis nécessaires
Qui peut réaliser ce diagnostic ?
Le décret précise les compétences et les prérequis nécessaires pour pouvoir réaliser ces diagnostics.
Les intervenants réalisant ces diagnostics doivent disposer a minima d’un diplôme d’une durée de +5 ans (ou disposer d’un titre professionnel ou certification qualification équivalent) dans le domaine des techniques du bâtiment de la construction du génie civil ou de la géotechnique et doivent avoir a minima 2 ans d’expérience dans le domaine.
Autre précision : le diplôme doit avoir été délivré par un état de l’UE ou de l’EEE.
L’intervenant doit justifier de compétences dans des domaines divers tels que :
- les modes constructifs traditionnels et contemporains (en gros œuvre et en second œuvre)
- l’évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments, la structure et géotechnique
- les produits de construction les matériaux de construction et les équipements techniques
- la pathologie des bâtiments et de leurs équipements
- la terminologie juridique et technique du bâtiment, ainsi que la rénovation énergétique des logements
- la connaissance des textes législatifs et réglementaires notamment ceux relatifs aux normes de sécurité applicables à l’habitat
- la capacité à coordonner différents intervenants et synthétiser leurs contribution pour aboutir à un document final unique
- les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission
Les opérateurs doivent également attester sur l’honneur de leur indépendance et de leur impartialité. Il est indispensable que l’opérateur de diagnostic soit totalement indépendant d’une éventuelle entreprise de travaux intervenant sur l’immeuble. C’est le rôle des tierces parties.
En complément, la personne doit souscrire une assurance en RCP, avec un montant de garantie minimal d’1 000 000 € par sinistre, et 1, 5 M€ par année.
Le décret précise les compétences et les prérequis nécessaires pour pouvoir réaliser ces diagnostics.
Les intervenants réalisant ces diagnostics doivent disposer a minima d’un diplôme d’une durée de +5 ans (ou disposer d’un titre professionnel ou certification qualification équivalent) dans le domaine des techniques du bâtiment de la construction du génie civil ou de la géotechnique et doivent avoir a minima 2 ans d’expérience dans le domaine.
Autre précision : le diplôme doit avoir été délivré par un état de l’UE ou de l’EEE.
L’intervenant doit justifier de compétences dans des domaines divers tels que :
- les modes constructifs traditionnels et contemporains (en gros œuvre et en second œuvre)
- l’évaluation de la stabilité et de la solidité des bâtiments, la structure et géotechnique
- les produits de construction les matériaux de construction et les équipements techniques
- la pathologie des bâtiments et de leurs équipements
- la terminologie juridique et technique du bâtiment, ainsi que la rénovation énergétique des logements
- la connaissance des textes législatifs et réglementaires notamment ceux relatifs aux normes de sécurité applicables à l’habitat
- la capacité à coordonner différents intervenants et synthétiser leurs contribution pour aboutir à un document final unique
- les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission
Les opérateurs doivent également attester sur l’honneur de leur indépendance et de leur impartialité. Il est indispensable que l’opérateur de diagnostic soit totalement indépendant d’une éventuelle entreprise de travaux intervenant sur l’immeuble. C’est le rôle des tierces parties.
En complément, la personne doit souscrire une assurance en RCP, avec un montant de garantie minimal d’1 000 000 € par sinistre, et 1, 5 M€ par année.
En savoir +
Le PPPT peut-il tenir lieu de diagnostic structurel ?
Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT), prévu par la loi Climat et Résilience, est un document élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier des travaux sur une période de 10 ans, notamment pour sauvegarder le bâtiment et son bon entretien.
Le contenu d’un PPPT et d’un diagnostic structurel sont donc radicalement différents.
La réglementation indique néanmoins que le PPPT peut être transmis en lieu et place du diagnostic structurel à plusieurs conditions :
- Qu’il ait été réalisé par un professionnel respectant les mêmes exigences de compétence (bac + 5, avec 2 ans d’expérience).
- Que la personne ayant réalisé le PPPT dispose des mêmes garanties d’impartialité et d’indépendance (une attestation sur l’honneur est requise). La personne ne doit pas intervenir dans la conception ou la réalisation de la restauration.
- Que la personne dispose d’une assurance RCP d’un montant d’1000 000€ par sinistre et d’1500 000€ par année au moment de la réalisation de la réalisation du PPPT.
Une vérification attentive de la conformité du PPPT est donc indispensable avant de le présenter comme substitut au diagnostic structurel. Le PPPT nécessitera la plupart du temps d’être repris.
Que risque-t-on en cas de non-réalisation ?
En cas de non-respect de l’obligation dans le délai imparti, le maire peut faire réaliser d’office le diagnostic aux frais du propriétaire ou des copropriétaires.
Les experts de SOCOTEC accompagnent les propriétaires et syndicats de copropriété
Face à ces nouvelles obligations, SOCOTEC mobilise ses experts pour accompagner les syndics et propriétaires dans la réalisation conforme et rigoureuse des diagnostics structurels.
Forts de leur indépendance, de leur expertise technique et de l’engagement du Groupe pour la sécurité du bâti depuis plus de 70 ans, les spécialistes de SOCOTEC interviennent en tiers de confiance dans tout le territoire français.
Auteur / Autrice
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