Immobilier

Le nouveau DPE : plus fiable, plus lisible et opposable

mer 21/07/2021 - 10:54

En vigueur depuis 2006, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est devenu un incontournable de toute transaction immobilière. Entre 2018 et 2020, c’est en moyenne 30 000 DPE qui ont été réalisés chaque semaine en France.

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Alors que les performances énergétiques et environnementales des bâtiments pèsent de plus en plus dans la décision d’acheter ou de louer un bien, une évolution du DPE était nécessaire afin de le rendre plus lisible et de favoriser la confiance pour tous les acteurs.

Cette évolution est introduite dans la loi ELAN en 2018. Avec la publication de deux décrets d’application en décembre 2020 et de trois arrêtés en mars 2021, le nouveau DPE sera applicable à compter du 1er juillet 2021 pour tous les logements, existants ou neufs. L’objectif du législateur est également d’accélérer les efforts d’amélioration de performances énergétiques du parc immobilier français et plus largement la réduction de son impact environnemental. 4,8 millions de logements sont aujourd’hui qualifiés comme « passoire énergétique », alors que seulement un tiers des quelques 30 millions de logements disposent d’un DPE.

Une méthodologie harmonisée et fiabilisée

Auparavant, les bâtiments construits avant 1948 étaient évalués sur la base de factures et, dans certains cas, il était possible de présenter un DPE vierge. Dorénavant, la même méthodologie conventionnelle devra s’appliquer à l’ensemble des cas de figures. Le modèle de calcul 3CL a ainsi été ajusté, afin de s’adapter aussi bien aux constructions récentes qu’anciennes. Le spectre d’usages de consommations étudiées a également été élargi, il couvre désormais le chauffage, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire, mais aussi l’éclairage, la ventilation et les auxiliaires.

Pour collecter les données, une simple information du propriétaire ne sera plus suffisante. Le diagnostiqueur devra se livrer à des mesures ou observations, se référer à des pièces justificatives fournies par le propriétaire. En cas d’absence de preuve, une valeur par défaut pourra être appliquée.

Un outil pour toutes les parties prenantes

En plus de se reposer sur des données plus fiables, le nouveau DPE se veut plus lisible. Il doit permettre aux futurs acheteurs ou locataires de prendre la décision la plus éclairée possible. Il doit permettre aux usagers une meilleure compréhension du rapport d’évaluation, au-delà des fameuses flèches colorées, avec par exemple un schéma des déperditions de chaleur du bâtiment.

Les futurs acheteurs auront aussi désormais à leur disposition de manière systématique une liste des améliorations à fournir, avec des scénarios éventuels de travaux à mener, afin d’évaluer au mieux le coût global de leur investissement.

Dans la lignée de la Réglementation Environnementale 2020, le législateur souhaite donner plus de poids à la prise en compte de l’impact environnemental des bâtiments. Auparavant présenté sous forme d’une seconde série de flèches violettes, l’impact carbone des consommations énergétiques est désormais intégré dans le score global du DPE. Une maison plutôt bien isolée, mais équipée d’une chaudière fioul ne pourra ainsi par exemple plus faire illusion.

Enfin, les données du DPE sont à présent opposables. Si le nouveau propriétaire ou locataire constate à travers ses consommations effectives que les calculs du DPE ne reflètent pas la réalité, il est en droit de demander une réévaluation et une compensation.

Mettre en œuvre le nouveau DPE

Les nouveaux DPE délivrés à partir du 1er juillet 2021 seront valables 10 ans. La période de validité des DPE en cours est écourtée : ceux obtenus entre le 1er janvier 2013 et le 30 décembre 2017 expireront le 31 décembre 2022, tandis que ceux obtenus entre le 30 décembre 2017 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024. La question peut donc se poser d’attendre l’échéance de juillet pour faire réaliser un nouveau DPE.

Pour répondre à toutes ces interrogations et optimiser votre stratégie de mise à jour de vos DPE, les experts de SOCOTEC vous accompagnent. Tous nos diagnostiqueurs sont certifiés avec mention pour délivrer des DPE, ils sont formés au fur et à mesure des évolutions réglementaires. Plus globalement, ils vous aident à faire les bons choix et anticiper tous les changements liés aux nouvelles réglementations et celles à venir : Loi Climat et résilience, interdiction à la location des passoires thermiques, obligation de travaux…

Ce qu’il faut retenir :

Uniformisation du DPE

> Un DPE aussi bien utilisable pour la vente que pour la location ;

> Une méthode unique de calcul pour les logements existants (3CL 2021), elle se réalise sur place
- Abandon de la méthode facture
- Suppression du DPE vierge ;

> Le calcul à partir du RSET en RT2012 ou du RSEE de la RE2020 pour les constructions neuves ;

> Une seule étiquette : consommation énergétique et des émissions de GES
- Le seuil le plus défavorable entre ces deux facteurs est retenu pour illustrer la performance du logement
- Les seuils sont redéfinis.

Fiabilisation des résultats

> Inclut la consommation énergétique de 5 utilisations d’énergie :
- Chauffage, climatisation, eau chaude sanitaire
- NOUVEAU : éclairage, auxiliaire (ventilation) ;

> Indicateurs ajoutés (confort d’été,…) ;

> Liste des systèmes à énergie renouvelable ;

> Traçabilité des données entrées.

Contraintes règlementaires accentuées pour les catégories F et G

> 1er janvier 2021 :
Loyer gelé jusqu’en 2028

> 1er juillet 2022 :
Réalisation d’un audit énergétique en cas de vente

> 1er janvier 2023 :
Interdiction de louer/vendre (consommation > 450 kWh/m2.an)

> 1er janvier 2028 :
Interdiction de louer/vendre des logements F et G.

Bon à savoir

> Document opposable si classement énergétique incohérent ;

> Durée de validité de 10 ans ;

> Pour les anciens DPE durée de validité réduite jusque fin 2022 ou 2024 selon sa date de réalisation ;

> Le coefficient de passage en énergie primaire des consommations finales d’électricité est abaissé à 2,30 contre 2,58.

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